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Ginormous Mixed-Use Development Coming to Sunset Park

Thursday, October 2, 2014, by Zoe Rosenberg http://ny.curbed.com/archives/2014/10/02/ginormous_mixeduse_development_coming_to_sunset_park.php [Renderings by Raymond Chan Architect.] Sunset Park is the next neighborhood bracing for a mega-development akin to Queens’ Flushing Commons and the Upper West Side’s Riverside Center. Brooklyn Paper reports that a…

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EB-5 is at a crossroads (EB-5签证正处于最为关键的时刻)

Major changes are in store for the wildly popular visa-funding program June 01, 2015 By E.B. Solomont      http://therealdeal.com/issues_articles/shaking-up-eb-5/   EB-5签证提供美国绿卡甚至永久公民身份给外国投资者以换取对美国经济的投资。在纽约,开发商利用该渠道获得的资金来资助了一系列高关注的项目如Hudson Yards redevelopment 和 701 Seventh Avenue。然而EB-5所提供的“廉价”又似乎用之不竭的资本即将面临重大转折。来自Paul Hastings的房地产与结构性金融部门的Joel Rothstein律师说:“我们有过与中国投资相关联的爆发增长期,现在在某些方面上我们面临泡沫爆炸。” 在去年,EB-5签证项目自其1990年的诞生以来首次达到了其10,000个的名额上限,并且它的热度还在不断上升。2014年投资者提交了10,928份申请,而上一年只有6,346,2008年更只有1,258。尽管具体数字难以获得,在过去的几年中,超过370亿美元的在纽约被用于各个项目的资金是通过EB-5签证获得的。 令人讽刺的是,前所未有的对于EB-5签证的需求,尤其是来自想获得美国公民身份的中国投资者,反而阻碍了申请流程和加剧了开发商吸引投资者的竞争。 5月1号,联邦政府对来中国的EB-5投资者实施加了等待名单限制。长远上这个等待名单会损害投资者的利益,短期内的影响将会增加开发商在贷款期限上的风险。美国移民基金的CEO Nick Mastroianni II认为中国经济的放缓和政府对腐败的打击都会影响到EB-5。与此同时,该项目的更新还在国会受理当中,这迫使开发商要从EB-5项目中榨取尽可能多的资金,因为没人知道该项目在秋季将被如何修改。特别的是,国会将改变其中关于在何处修建项目的规则。目前的规则限定受EB-5资本支持的开发商必须将项目建在高失业率的地区。在纽约市,开发商已经通过合并统计地区来将项目建在富有的地段。 EB-5作为融资的渠道也是一把双刃剑。一方面,开发商可以享受远低于常规渠道的融资的利息,但另一方面,该渠道的融资会复杂而又漫长,充满官僚主义、不确定性和额外的开销。甚至EB-5的五年贷款期限也会因为项目建设的进程和市场因素而变的不利。尽管开发商往往不需要5年时间那么长,但是为工程延期的项目提供了资金安全保障。 虽然EB-5的未来还不确定,但是来开发商和投资者的需求都没有减少。其中的原因是EB-5资金的利息远远低于传统银行。来自金融服务公司Greystone的总经理Justin Gardinier说尽管资本充裕,但是还是有充足的市场给EB-5的资金。虽然一个开发商可以获得建设贷款和无追索权融资,这也只覆盖到项目65%~70%的总资金需求。剩下的部分则利息更高或者需要提供追索权,这也是EB-5资金大显身手的地方。EB-5资金仅仅被用来提高整体的投资回报。Steve Polivy,法律事务所Akerman的经济发展与刺激业务主席,说目前的EB-5市场倾向于大型项目或者难以通过常规渠道获取资金的项目。 开发商面临的最大的问题是这个过程要耗时多久。在最近的几个月,开发商要比往常等待更久才能获得资金因为申请的困难和对规则潜在改变的担忧,而这个延迟会改变贷款的构成。 传统上,投资者的资金会被交由第三方保管,在EB-5申请通过后就会被释放。现在,有些贷款有“提前释放”条例,这意味着开发商可以在投资者的申请被通过前就获得资金。但是提前获得资金会把双方都置于风险当中。开发商需要保证这笔钱一定可以奉还。政府可以拒绝一个投资者的申请,比如因为无法提供资金合法性的证明。如果这种情况一旦发生,开发商就必须返还这笔钱,并且面临11个月的资金短缺。而银行则从不会因为情况的改变而要求借款人退换贷款。Peebles Corporation 的首席投资官和Peebles Capital…

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What the Vanke-Wanda partnership means for New York

China experts analyze the coming together of two development giants June 02, 2015 02:11PM By Ariel Stulberg http://therealdeal.com/blog/2015/06/02/what-the-vanke-wanda-partnership-means-for-new-york/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=what-the-vanke-wanda-partnership-means-for-new-york 上个月,中国最大的地产开发商,大连万达集团与万科集团宣布进行战略合作。2014年,万达的总资产高达856亿美元,拥有2.25亿平方英尺的地产面积。万科则有820亿美元的总资产和4.1亿平方英尺的地产面积。行业专家认为他们的联合终将会影响到两家公司在海外市场的拓展,尤其是在像纽约市的全球性城市。 两家公司是中国最成功的公司之一。2014年,万达的收入为388亿美元,万科为236亿美元。然而两家公司也都感受到了中国房地产市场的疲软趋势。万科2015年第一季度的纯利润相比去年同期下降了60%,为1.05亿美元。尽管利润空间下降,万达在2014年纯盈利210亿美元,相比2013年上涨14%。在过去的几年当中,万达和万科都声称正在向“轻资产”战略转型并且吸纳外来资本来购买土地和将重心放在租金利润与管理服务。 目前万达与万科的“轻资产”战略主要集中在中国。到2013年为止,万科在海外购买了6处地产,一处位于新加坡,一处位于香港,纽约和旧金山各两处。万达在伦敦,马德里,洛杉矶,芝加哥和悉尼拥有7项资产。两家公司也有不同的商业目标。万达的发展集中在酒店和旅游方面,尤其希望将万达的品牌效应利用在中国消费者想要前往的地方,而万科则侧重于中国人想要居住和拥有地产的地方。 有理由相信两家公司在国际市场的拓张都将会持续。2014年,中国投资者在纽约的资产投资额为30亿美元,2015年的预期将会大幅度高于该值。只要国内房地产市场的疲软持续,两家公司都会继续放眼海外的高回报机会。 From left: Wang Jianlin and Wang Shi China’s largest real estate developers, China Vanke and Dalian Wanda Group,…

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Want a Green Card? Invest in Real Estate

By JULIE SATOWMAY 15, 2015 http://www.nytimes.com/2015/05/17/realestate/want-a-green-card-invest-in-real-estate.html Summary EB-5 移民投资签证是中国中层和上层阶级家庭快速获得美国绿卡的最好选择。任何非美国公民在美国投资50万美元以上在一个能创造至少10个工作岗位的项目,便可获得申请美国永久居留权也就是绿卡的条件。相比其他途径耗费数年的漫长过程,该途径通常会让申请人在22至26个月内就可以拿到美国的合法居留身份。纽约的大量知名地产项目如Hudson Yards,International Gem Tower,Pacific Park Brooklyn等,都通过该项目或者外国投资者的资金。 EB-5移民投资签证在过去的四年当中热度不断增长,每年都有越来越多的人申请该签证。2013年,纽约州获得了该项目总共投资金额的19%,仅次于加州的22%。 Yi Lin and his wife, Molly Xi, in their new home in Manhattan. Under a federal program known as EB-5, they received green cards in…

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